Интервью

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры
2017-08-18
Об этом "Вести.Недвижимость" рассказал известный адвокат Олег Сухов.
Продажа квартиры представляет собой получение дохода, который в соответствии с законодательством РФ подлежит налогообложению в размере 13 процентов. Однако государство предусматривает и различные механизмы их снижения, а также возможность продавать недвижимость без уплаты налогов при владении объектом определенное количество времени. С 2016 года действуют более жесткие правила в части налогообложения при продаже недвижимости. Если ранее срок владения, позволявший собственнику продавать квартиру без уплаты налогов, составлял 3 года, то теперь он увеличен до 5 лет. Следует учитывать, что правила применяются только к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, так что, если  квартиру вы приобрели раньше, то ничего платить не нужно. Так же 3-летний срок сохранился и для следующих категорий продавцов: 
Первая категория — граждане, получившие квартиру в порядке приватизации.
Вторая категория — граждане, получившие квартиру по договору дарения или в порядке наследования от членов семьи или близких родственников.
Третья категория — граждане, являвшиеся плательщиками ренты, недвижимость которым была передана по договору пожизненного содержания с иждивением. Так же каждый гражданин вправе использовать один из двух видов налогового вычета для уменьшения налогооблагаемой базы.
Первый вариант — это использование налогового
вычета в фиксированной сумме.
Для квартиры, а также для любой другой жилой недвижимости его размер составляет 1 миллион рублей.
Второй вариант налогового вычета – это уменьшить базу на сумму расходов на приобретение квартиры. Такие расходы обязательно должны быть документально подтверждены, иначе налоговая откажется признавать ваше право на использование вычета (расписки продавца о получении денег, приходные кассовые ордера, платежные поручения) Каждый из этих вычетов может значительно уменьшить ваш налог, однако выбор того или иного способа зависит от конкретных обстоятельств сделки.
Если вы получили имущество в дар или в порядке наследования, то никаких расходов вы не понесли, следовательно, вы можете использовать только фиксированный вариант вычета. Если же, наоборот, вы приобрели квартиру и продаете ее фактически ненамного дороже, то стоит использовать второй вариант вычета. Фиксированный вычет, при этом, применяется в отношении собственника, а не объекта имущества, поэтому при продаже нескольких квартир в течение года использовать его отдельно для каждой вы не сможете. В сумму вычета также может включаться сумма материнского капитала и единовременных субсидий на приобретение жилья, которые уменьшают сумму доходов при продаже квартиры.
Отдельно можно отметить, что на практике используется еще один способ, не прописанный в законодательстве и ему противоречащий. Продавцы часто договариваются с покупателями о занижении цены квартиры, когда в договоре сумма прописывается в меньшем размере (иногда это сумма вычета — 1 миллион рублей), а передача оставшихся средств подтверждается расписками. Хоть этот способ и распространен, но в нем есть и свои опасности – при возникновении судебных споров взыскать так называемый «хвост», не указанный в договоре, вам будет сложнее, чем официальную сумму.
Налоговая декларация, договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие ваше право на вычет должны быть предоставлены в налоговую службу по месту жительства не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи имущества. В целом можно сказать, что при грамотном подходе и правильных расчетах сумму налога можно серьезно уменьшить. Перед сделкой заранее посчитайте, налог в каком размере вам нужно будет оплатить, чтобы понять, какой вычет использовать для сокращения свои расходов до минимума.
Как правильно провести оценку недвижимости?
2017-08-17
Оценка– важный инструмент при совершении
сделок с имуществом, в том числе и с
недвижимостью. Зачем и когда нужна эта
процедура? Об этом нам рассказала Алла
Плесовских, заместитель генерального
директора оценочно-консалтинговой
фирмы ЗАО «ЭКО-Н».
-Алла Владимировна, давно ли в России
практикуется оценка недвижимости?
– Оценка как профессиональная деятельность
всегда была востребована в экономической
деятельности любого государства.
Оценщики были даже в царской России. В
советский период оценка была не нужна
– действовал режим плановой экономики.
В постсоветское время в рамках проводимых
экономических реформ этот институт
начал возрождаться, однако в отдельное
направление деятельности оценка
выделилась только к 1993 году, в середине
90-х попала в перечень профессий, а в
1998-м был принят закон об оценочной
деятельности. 
-Как регулируется оценочная деятельность?
– Сначала действовала система лицензирования.
Затем ее отменили, и с 2008 года отрасль
переведена на «рельсы» саморегулирования.
С тех пор в штате компании должны быть
минимум два оценщика, которые получили
дополнительное профильное профессиональное
образование. Также сотрудники должны
состоять в саморегулируемой организации.
Плюс оценщики должны страховать свою
деятельность на сумму не менее 300 тыс.
рублей. А с 2014 года в закон об оценочной
деятельности добавлено положение о
том, что и юридическое лицо должно
застраховать свою деятельность на сумму
от 5 млн рублей. Впрочем, оценкой может
заниматься и индивидуальный предприниматель.
К нему применяются те же требования. К итоговому документы, выдаваемому
оценщиком, отчету об оценке, предъявляются
определенные требования, которые
закреплены в соответствующих стандартах,
которые также действуют с 2008 года. В том
числе есть стандарт об оценке недвижимого
имущества, принятый в прошлом году
(ФСО-7).Он уточнил некоторые положения, которые
оценщик обязан учитывать при оценке
недвижимости, в том числе прописал
порядок действий, а также уточнил, что
должен содержать отчет об оценке
недвижимого имущества.Чтокасается саморегулирования, то любая
из СРО не только должна быть в курсе,
какие отчеты выдает оценщик, входящий
в ее состав. Организация должна обучать,
поддерживать квалификацию своих членов,
помогать им в случаях, когда возникают
спорные ситуации. Кроме того, в любой
саморегулируемой организации есть
дисциплинарный комитет, который обязан
рассмотреть все жалобы, поступившие на
оценщика-члена СРО. Бывает и такое, что
СРО налагает дисциплинарные взыскания
на оценщиков и даже исключает их из
своих рядов в случае грубых нарушений
законодательства об оценочной
деятельности.
-Когда стоит прибегать к оценке
недвижимости?
– В законе приведен перечень случаев, когда
оценка должна быть обязательной. В
первую очередь, когда дело касается
федерального, субъектного или
муниципального имущества. То есть, если
сделка проводится с имуществом, которое
хотя бы частично принадлежит Российской
Федерации, обязательно привлекается
оценщик. Например, в обязательном порядке
при приватизации. Кроме того, обязательная
оценка проводится в случае ипотечного
кредитования физических и юридических
лиц, реализации имущества судебными
приставами или арбитражными управляющими,
при вступлении в наследство, в случае
внесения в уставный капитал юридического
лица имущественного взноса, в случае
сделок с долями или акциями юридического
лица. Очень часто оценщика привлекают
в судебных спорах для определения
рыночной или иной стоимости недвижимости,
или ущерба, причиненного недвижимому
имуществу, например, при пожаре или
заливе. В остальных случаях вы можете
провести процедуру оценки добровольно.
Например, если желаете узнать, по какой
цене приемлемо сдавать в аренду вашу
квартиру.
-Цифра, названная оценщиком в процессе
оценки, – это окончательная стоимость
для сделки?
– Нет,каждый оценщик свободен в выборе методик
оценки, а их достаточно много. Главное
– профессионально подходить к оценке
любого объекта, будь то гараж, дача или
производственная база. Профессионализм
приходит с опытом. Поэтому некоторым
заказчикам важно, чтобы оценщик работал
не менее 3 лет.Кстати,не открою секрета, если скажу, что, к
примеру, рыночная стоимость – это не
истина в последней инстанции, а всего
лишь наиболее вероятная цена, и она
имеет свою «вилку». Так, если один и тот
же объект будут оценивать пять
специалистов, в результате получится
пять разных результатов. Но все они
должны быть в пределах определенного
диапазона.
-Можно ли оспорить или обжаловать низкую
или высокую оценочную стоимость?
– Можно.Как я уже говорила, есть судебный порядок.
Но есть и внесудебный вариант обжалования
отчета об оценке. Если вы сомневаетесь
в полученном результате, можно заказать
экспертизу отчета в СРО, членом которой
является оценщик, или обратиться к
другим специалистам. Если результаты,
полученные при проверке, будут в рамках
диапазона, указанного оценщиком в
отчете, значит со стоимостью все в
порядке. Другое дело, что к нам часто обращаются граждане,
не согласные с выкупной стоимостью
своих объектов. Например, муниципалитет
строит дорожные развязки, и для этого
выкупает близлежащую недвижимость. На
сайте госзакупок проходит аукцион, по
итогам которого побеждает какой-либо
оценщик. И тут есть такая порочная
практика, которая бросает тень на
профессиональное оценочное сообщество.
Я знакома со случаем, когда оценщик
выиграл аукцион на оценку 17 гаражей за
17 копеек. Затем он отправился к
собственникам и заявил, что готов оценить
гараж в 3 млн рублей и потребовал за эту
«услугу» миллион. А если бы люди не
согласились заплатить, он бы оценил
гаражи в те самые 17 копеек, и собственники
потом долго судились бы с Администрацией. А однажды к нам в компанию обратились
люди, которым оценщик предложил оплатить
10 млн руб., чтобы их недвижимость была
оценена в 50 млн рублей. Они отказались,
и оценщик написал, что постройки стоят
18 млн рублей. Когда мы подсчитали
стоимость объектов, пришли к выводу,
что их цена – примерно 35 млн рублей. Наш
отчет был приложен к иску, но суд
постановил назначить экспертизу, за
которую, естественно, платит истец. Вот
из-за подобных затрат, судебных
разбирательств и траты нервов люди и
согласны платить таким предприимчивым
«дельцам». 
-Целесообразно ли экономически заказывать
оценку недвижимости?
– Расскажу на примере оценки в целях пересмотра
кадастровой стоимости земли, ведь сейчас
модно ее оспаривать. Недавно у нас был
клиент, который попросил рассчитать
стоимость земельных участков и выяснить,
стоит ли оспаривать кадастровую
стоимость, которая является базой для
налогообложения. В результате
предварительных расчетов мы пришли к
выводу, что можно снизить стоимость
земли в два раза. Однако участки были
маленькие, и когда клиент просчитал
свои затраты на оценку и экспертизу, он
понял, что наши услуги обойдутся ему
чуть дешевле. А, как известно, кадастровая
стоимость объектов недвижимости и земли
пересматривается не реже, чем раз в пять
лет, и выгоду от ее оспаривания можно
легко просчитать. Клиент понял, что за
этот срок оплата наших услуг не
«отобьется», и передумал.
-Как найти грамотного оценщика?
– Здесь, в первую очередь, следует обращать
внимание на опыт специалиста. Если
оценщик на рынке недолго, в отчете могут
присутствовать ошибки. Также смотрите
на образование и на повышение квалификации.
Желательна и специализация оценочной
деятельности. Странно, если одно лицо
готово оценивать недвижимость, ущерб
в ДТП, стоимость бизнеса, акций и т.д.
Размер страховки тоже важен. Если оценщик
ИП и застраховался на 300 тыс. руб., с него
сложно потом что-то требовать. Вообще,
размер страховки – это показатель
готовности оценщика тратиться на свой
имидж. Таким образом, если следовать
этим советам, ваши шансы найти грамотного
и профессионального специалиста будут
выше.
Источникwww.72kvadrata.ru
Ипотечные ставки в 6-7% приведут к росту спроса на жилье в РФ на 30% - эксперты
2017-07-21
РИАНедвижимость, Константин Балакин, Вера
Козубова.
Снижениеипотечных ставок до 6-7% способно увеличить
спрос на рынке жилья в России на 30%,
считают эксперты, опрошенные РИА
Недвижимость. При этом они отмечают,
что достичь такого уровня возможно лишь
после уменьшения ключевой ставки ЦБ до
4-6%.
Вследза ключевой
Вовторник премьер-министр РФ Дмитрий
Медведев заявил о необходимости снижения
ставок по ипотеке до 6-7%. "Мы должны
выйти (эту задачу мы уже достаточно
давно перед собой ставили) на кредитную
ставку в размере 6-7% по всей стране. Я
считаю, что макроэкономические условия
для этого в целом созрели", — сказал
он.
Всесобеседники агентства, говоря о столь
значительном снижении ставок, заявляют,
что это возможно лишь при уменьшении
ключевой ставки ЦБ.
"Внынешних экономических условиях снижение
ипотечной ставки до 6-7% невозможно,
поскольку ключевая ставка ЦБ РФ сейчас
значительно выше и составляет 9,25%.
Уменьшение ипотечной ставки до 6-7%
теоретически возможно в случае, если
Центробанк опустит ключевую ставку до
5-6%", — говорит, в частности, руководитель
управления ипотеки и субсидий ФСК
"Лидер" Павел Тимошенко.
Однаков краткосрочном периоде этого ожидать
не стоит, сетует он, подчеркивая, что
данное снижение должно сопровождаться
ростом экономики. "Если экономика
страны в ближайшее время выйдет из
стагнации и начнется ее, пусть и небольшой,
но стабильный рост, то до 2020 года вполне
реально, что ипотечная ставка будет
составлять 7%", — рассуждает эксперт.
Авот по мнению директора ипотечного
центра компании "Миэль-Новостройки"
Татьяны Гусевой, ипотечные ставки в
6-7% будут реальны в случае, если ключевая
ставка снизится до 4-5%.
Генеральныйдиректор компании "Азбука Жилья"
Владимир Каширцев, считая, что ожидать
в следующие год-два уменьшения ставок
до 6-7% не стоит, допускает сценарий, что
программа субсидирования ипотеки
продолжится, и ставки снизятся до
заветного минимума.
Ростспроса
Снижениеставок повлечет за собой вполне логичный
рост выдачи ипотеки и спроса на жилье,
полагают эксперты.
Так,заместитель директора продаж по вопросам
ипотечного кредитования ГК "Гранель"
Наталья Мясоедова считает, что за счет
охвата новой категории заемщиков-покупателей
(то есть тех, кто не может себе позволить
купить жилье с ипотекой под 10,4 — 13,25%)
показатели вырастут как минимум на
25-30%."Ставкав 6-7% приведет к росту спроса на 20-30%",
— подтверждает директор по информационной
политике и PR Urban Group Яна Максимова.
Основным его драйвером станут потребители
со средним и невысоким доходом, именно
они испытывают самую большую необходимость
в улучшении жилищных условий, поясняет
она.
Пословам генерального директора АО
"Инград" Анатолия Францева, на
покупательскую способность и на динамику
продаж застройщиков очень положительно
повлияет снижение ставок по ипотеке
даже до 8%, что ниже показателей 2014 года.
"Особенно в ценовых классах "эконом"
и "комфорт", где традиционно высока
доля ипотечных сделок", — уточняет
эксперт.
Вто же время Тимошенко замечает, что если
снижение стоимости ипотеки произойдет,
то оно, сделав ипотеку доступнее и
увеличив спрос на недвижимость, будет
способствовать росту стоимости
квадратного метра.
Потокнедальновидных
Помимовозможного подорожания жилья вслед за
снижением ставок, эксперты выделяют
ещё один потенциальный негативный
момент.
Так,руководитель ипотечного центра Est-a-Tet
Алексей Новиков обращает внимание, что
портрет ипотечника в последнее время
сильно "ухудшился": все чаще в банки
стали обращаться клиенты с плохой
кредитной историей, рассчитывающие на
нулевой первоначальный взнос, которые
не могут официально подтвердить доход.
Слишкомнизкие процентные ставки по ипотеке
могут спровоцировать бум спроса на
рынке недвижимости на какое-то время,
но и приведут поток недальновидных
покупателей, которые могут и не справиться
с погашением ипотеки, предупреждает
эксперт. "Думаю, что снижение ипотечных
ставок может стать интересным продуктом
больше для тех, кто уже взял ипотеку и
сможет воспользоваться выгодной
программой рефинансирования", —
добавляет при этом Новиков.
Гусевав свою очередь напоминает, что на
сегодняшний день население в России
довольно сильно закредитовано, поскольку
реальные доходы граждан просели, а
текущие условия по ипотечным кредитам
довольно выгодные. "Увеличение доли
ипотечных клиентов вполне реально может
отразиться на качестве обслуживания
кредитов, то есть приведет к увеличению
дефолтных заемщиков, просрочек по
кредитам, несмотря на то, что заемщики
сейчас стали более ответственные",
— полагает она.
Источник: РБК Недвижимость.
Вечные продавцы: почему некоторые квартиры не находят покупателей годами
2017-07-14
Многолетнийопыт продаж показывает, что наименее
эффективными продавцами являются
следующие категории граждан:

—собственникинедвижимости, полученной в результате
дарения, наследства или приватизации;

—альтернативщики(продажа квартиры неразрывно связана
с покупкой другой недвижимости);

—супруги,находящиеся в процессе развода;

—ипотечники;

—люди,верящие в чудеса (вечные продавцы).

Итак,судите сами.

Квартира,за которую продавец не платил своих
денег, в его сознании не имеет цены.
Таким образом, она практически бесценна.
Вероятнее всего, от ее продажи зависит
реализация целого списка покупок и
закрытие большого количества насущных
проблем: от погашения мелких долгов до
приобретения машины и возможности
сделать ремонт в текущей квартире. Все
эти задумки легко суммируются и формируют
цену продажи, которая, к сожалению,
далека от представлений и ожиданий
покупателей. И до тех пор, покасобственникадекватно не оценит свой объект с учетом
рыночных конкурентных предложений, а
не с учетом списка своих потребностей,
сделка маловероятна.

Клиенты,продающие квартиру после приватизации
и желающие разъехаться, также часто
завышают стоимость своей недвижимости.
Здесь обычно наряду с более мелкими
«хотелками» имеется мечта об отдельной
квартире с сохранением района и уровня
жилья. Мечта правильная, хорошая, нобездоплаты и/или сокращения списка желаний
может перейти в разряд несбыточных.

Факторы,сдерживающие продажу подобных квартир:

—неадекватнаяцена в силу завышенных ожиданий;

—неготовностьпоказывать полную стоимость в договоре
(если приватизация была менее трех лет
назад);

—отсутствиеконструктивного диалога между
собственниками по выбору агента и
стратегии продажи.

Вданном случае важно усвоить простое
правило: сколько бы ни было у квартиры
комнат, она без доплаты не сможет
превратиться в несколько однокомнатных
квартир, в каждой из которых есть свои
кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем
меньше площадь квартиры, тем дороже
квадратный метр. Соответственно, чем
больше площадь, тем он дешевле.

Такимобразом, продажа трехкомнатной квартиры
площадью 74 кв. м в стандартном панельном
доме Москвы может завершиться покупкой
максимум двух однокомнатных квартир в
аналогичном доме с сохранением района
и без доплаты. Такие варианты, как покупка
однокомнатной и двухкомнатной квартир
или покупка трех однокомнатных без
ухудшения качества района или дома,
являются фантазийными, а клиенты,
планирующие подобные сделки, автоматически
подпадают еще и под пятую категорию —
людей, верящих в чудеса.

Кактолько вышеупомянутые факторы и
заблуждения будут исключены, сделка не
заставит себя долго ждать.

Альтернативщики— наиболее объемная по численности
категория, поскольку большинство сделок
по продаже недвижимости, неразрывно
связано с приобретением другого
жилья.

Здесьзачастую присутствует целый букет
заблуждений и мифов:

—можнопродать квартиру меньшей площади в
худшем состоянии и приобрести жилье
большей площади в лучшем состоянии за
те жеденьги,без серьезной доплаты с сохранением
уровня дома и района;

—можнопродать одну квартиру, а купить несколько
(ошибка первой категории продавцов —
см. выше);

—ценапродажи неразрывно связана с конкретной
суммой в иностранной валюте, поскольку
альтернатива будет приобретаться за
рубежом;

—переоценкасобственных возможностей (попытка
продать и купить самостоятельно без
понимания технологий, соблюдения сроков,
процедуры и правил безопасности).

Еслиальтернативная сделка усугубляется
наличием ипотеки и/или опеки, собственникам
строго не рекомендовано играть в
самостоятельных продавцов, поскольку
временные и финансовые потери могут
напрочь отбить желание решить жилищный
вопрос.

Раскроювам профессиональный секрет, без которого
данная статья была бы неполной.
Альтернативные сделки в 90% случаев
проходят с участием агентов, поскольку
являются сложными, долгоиграющими и
небезопасными. Чтобы максимально дорого
продать квартиру, грамотно сторговать
альтернативу, соблюсти все сроки и
зеркальные условия по авансам и сделке,
а также соблюсти технику безопасности
с целью не остаться и без денег, и без
квартиры, нужен агент. Именно он развеет
мифы, настроит на конструктивный лад и
поможет провести сделку так, чтобы
жилищный вопрос не повис в воздухе на
годы, а был решен положительно.

Супруги,чья недвижимость была приобретена в
процессе брака, при разводе чаще всего
сталкиваются с тремя конфликтными
ситуациями:

—зачей счет была куплена недвижимость, а
также кто и сколько вложил в ее ремонт;

—комуи что полагается в результате продажи
квартиры;

—доверитьсяодному общему агенту, каждому нанять
поагентуили продавать самостоятельно.

Второйвопрос чаще всего усугубляется наличием
детей и привязкой к инфраструктуре.

Какбы там ни было, главным мотиватором в
установлении адекватной цены продажи,
выборе одного общего агента и снижении
собственных амбиций является нежелание
находиться в стрессе и неопределенности
долгое время.

Четвертаякатегория продавцов, чья недвижимость
довольно долго экспонируется на рынке, —
собственники ипотечных квартир.

Здесьобычно допускается несколько ошибок:

—формированиецены исходя из суммы выплаченного и
оставшегося кредита, а также величины
собственных средств, потраченных на
первоначальный взнос;

—привязкак иностранной валюте кредита, несмотря
на сильно изменившийся курс;

—переоценкасобственных возможностей (попытка
продать самостоятельно).

Каквы понимаете, самыми уязвимыми из всех
продавцов являются именно ипотечники.
Поскольку во всех иных случаях
продавцы могут пересмотреть свои
пожелания и установить адекватную
рыночную цену. А вот продавец, купивший
квартиру в ипотеку и выплативший по ней
не один платеж, постоянно пересчитывает
сумму потраченных средств и сумму,
которая позволила бы ему погасить долг
перед банком, не оставшись при этом на
улице. Здесь временные издержки в
процессе продажи исчисляются ежемесячными
платежами по кредиту, а в случае неоплаты
— величиной просрочки и приближающимися
судебными разбирательствами. По этой
причине я не рекомендую играть с огнем
и переходить в пятую категорию (вечных
продавцов). Здесь как раз нужна
оперативность, взвешенная позиция по
цене и выстроенный диалог с банком. Все
это достижимо только при наличии опытного
агента-переговорщика, способного
провести сделку максимально эффективно
и безопасно.

Нуи последняя категория граждан — вечные
продавцы, или люди, верящие в чудеса.
Чтобы определить, относитесь ли вы к
этой категории, просто изучите типичные
ответы продавцов данной категории на
ключевые вопросы при продаже
недвижимости:

—Какдолго вы готовы продавать квартиру? —
Мы не торопимся.

—Увашей квартиры около десяти конкурентов
с аналогичными характеристиками. —
Наша квартира однозначно лучше. У нее
нет конкурентов.

—Вашацена опережает рынок на 5–10%. Покупатели
видят это при изучении рекламных
объявлений. Стоит оценить квартиру по
рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой
точки. — Наверняка найдутся те,кому нужен именно наш дом, наша площадь
и наш ремонт. Мы хотим получить именно
эту цену, поэтому готовы ждать своего
покупателя столько, сколько нужно.

—Вашуквартиру продают несколько агентов. —
Чем больше агентов, тем больше рекламы
и шансов продать. Мы еще и сами
рекламируем.

Однакокакими бы ни были ваши убеждения или
жизненные обстоятельства, не стоит
забывать, что чем дольше квартира
находится всостояниипродажи, тем менее привлекательной она
становится для потенциального покупателя.
Поэтому, чтобы не попасть в подобную
ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть
свои взгляды на принадлежащую вам
недвижимость и методы ее продажи. Как
мы уже определились, непродаваемыми
квартиры становятся далеко не всегда
из-за площади, расположения или
инфраструктуры района. Непродаваемыми
делают их обычно сами продавцы. Удачных
вам сделок и выверенных решений!

Подробнеена РБК:
https://realty.rbc.ru/news/58dcd88a9a79470f721ed47a
Секреты риэлторского мастерства от Галины Парусовой
2017-07-06
Эксперт по недвижимости, блогер и автор книг"Секреты риэлторского мастерства", "Профессия риэлтор. 48 шагов
на пути к успеху" Галина Парусова рассказывает в интервью
"РБК-Недвижимости" о том, как стать риэлтором.

- Галина, вы автор книг о профессиональной деятельностириэлтора. Давайте начнем с начала - кто такой риэлтор?


- О, здесь много определений: лицо, как физическое,так и юридическое, занимающееся риэлторской деятельностью; посредник между
продавцом и покупателем в операциях с недвижимостью; продавец недвижимости;
специалист по недвижимости, сопровождающий сделки на рынке недвижимости.
Наверное, за основу стоит взять определение от Российской гильдии риэлторов:
риэлтор - субъект предпринимательской деятельности, юридическое лицо или
индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность.

- Риэлтором может стать любой? С чего начать - устроиться вкомпанию или заняться частной практикой?

- Было бы заблуждением утверждать, что риэлтором может статьлюбой человек. Риэлтор - сложная профессия, сочетающая в себе навыки иных
профессий. Агентская деятельность постоянно требует от человека сознательного
подхода. Риэлтором нельзя работать, пустив все на авось. Не получится просто
плыть по течению. Грести придется постоянно, часто против течения, чтобы не
откатиться назад. Успешный риэлтор - человек, умеющий мотивировать себя самого
к работе.

Если бы сегодня я встала перед выбором, куда идти - вкомпанию или работать частным маклером, то мой выбор однозначен: компания,
агентство недвижимости, потому что в агентстве я вижу мою опору, использование
наработанных методик, обучение, возможности постоянного общения на
профессиональные темы с коллегами. Но каждый риэлтор уникален и может
самостоятельно определить, где и как ему лучше работать.

- Можно ли распланировать свою карьеру риэлтора - каквыстроить собственный бизнес-план на несколько лет вперед?

- Распланировать можно. Это трудно, потому что надо регулярновести статистику, внимательно отслеживать, что работает хорошо, а что не очень.

Простейший бизнес-план я хочу предложить в дополненномиздании книги "Секреты риэлторского мастерства". Важно научиться
фиксировать письменно свои планы и определять, кто ответственен за их
реализацию. Кстати, это не всегда сам риэлтор. Многие вещи можно поручать за
деньги другим людям.

- Какие книги вы посоветуете для начинающих риэлторов?

- Я не читала книг на английском, но знаю авторов, пишущих наэтом языке. Когда-то на меня произвели впечатление книги Тома Хопкинса. Мне
нравится мотивирующий тон в книгах Брайана Трейси. Несколько лет назад открыла
для себя специалиста по маркетингу Гарри Бекквика.

- А для тех, кто хочет выгодно продать свою квартирусамостоятельно?

- Конечно, порекомендую мою новую книгу «Секреты покупки ипродажи квартиры без риска», вышедшую в январе 2012 года и демонстрирующую
отличные продажи, что подтверждает интерес россиян к вопросам недвижимости. Я
хотела бы прояснить мое отношение к самостоятельной продаже. Продать самому
можно, но только в том случае, если владелец недвижимости смог изучить и понять
алгоритм продажи, имеет в прошлом опыт продажи, либо с агентом, либо
самостоятельно. Можно и купить самому, изучить предложения, просматривать
квартиры. Но я считаю, что для покупателя есть риск ошибки, как, впрочем, и для
продавца. Не секрет, что в России агентства пока еще осуществляют проверку истории
квартиры. Возникает тонкий вопрос: сможет ли покупатель целиком довериться
агентству? Или ему лучше искать "своего" агента? Учитывая, что на
российском рынке недвижимости немного "чистых" продаж, когда целью
собственника является получение денежных средств, все-таки лучше обращаться в
агентства недвижимости. Кстати, в книге "Секреты покупки и продажи
квартиры без риска" я делюсь моим мнением о том, как выбрать агентство и
агента по недвижимости. Я убеждена, что клиент выигрывает с агентом, несмотря
на то что платит комиссионные, главное - найти профессионала.

- Риэлтор - это бизнесмен, а бизнес предполагает извлечениеприбыли любой ценой. Ваша книга «Секреты риэлторского мастерства» об этом?

- Нет, моя книга "Секреты риэлторского мастерства"не об этом. Мне не нравится словосочетание "любой ценой". Если
действовать по такому принципу в риэлторской деятельности, то можно оставить
после себя выжженное поле, означающее, что клиентов по рекомендациям нет, а они
ой как важны. В мае я встречалась с московскими коллегами, беседовала с ними и
поняла, что нынешний риэлтор в Москве получает львиную долю клиентов по
рекомендациям. А охотно рекомендуют того, кто предоставляет риэлторскую услугу
отменного качества, работает без скрытых комиссий.

- Так все-таки - как стать хорошим риэлтором? Раскройтенесколько профессиональных секретов...

- Главное, чтобы то, что делает риэлтор, ему самомунравилось. Остальное приложится.

- Это правда, что успешному риэлтору нужно выработать"профессиональную" улыбку?

- Да, да, да, улыбка важна. Только надо следить, чтобы она непревратилась в профессиональную маску, была искренней.

- Но ведь это лицемерно?

- Смотря какая улыбка. Конечно, для клиента есть рисквстретить агента с лицемерной улыбкой. Это возникает в тот момент, когда агент
в своем внутреннем мире и его внешнем проявлении просто не совпадает. Приведу
простейший пример. Перед выходом на переговоры с клиентом агент думает примерно
следующее: "Как мне надоела эта работа, опять надо уговаривать клиента
заключить с агентством эксклюзивный договор", то есть агент раздражен,
возможно, злится. Но он понимает, что было бы лучше выйти на переговоры с
приветливой улыбкой, и он создает ее. Вот такая улыбка будет лицемерной,
неискренней. Вот так происходит несовпадение между внутренним миром агента и
его внешними проявлениями в жестах, мимике. Клиент обязательно почувствует
фальшь.

- Внешний вид риэлтора, его машина, признаки успешности - этотоже важно?

- Да, особенно в секторе недвижимости класса люкс. Вотпример. В прошлом году, когда я была в Москве, моя приятельница попросила меня
поехать с ней на просмотр одной квартиры. Было назначено время, она и агент
обменялись мобильными телефонами. Мы приехали на нужную нам станцию
метрополитена и стали посматривать по сторонам, выискивая взглядом агента.
Обратили внимание на молодого человека в костюме и направились к нему.
Оказалось, что это был не тот человек, которого мы ждали. Подруга стала
звонить. По жесту другого молодого человека мы вычислили агента. Одет он был
неважно: я запомнила джинсы с дырочками в некоторых местах. Подруга отказалась
от покупки квартиры, которую показывал этот агент. Она потом сказала, что к
некоторым нюансам по юридическому и физическому освобождению квартиры - они
были не очень четко обоснованы - добавилось недоверие к агенту, который
выглядел потрепанным.

- В Москве очень много риэлторов - как быть конкурентным? Гдеискать клиентов и как с ними работать?

- Чтобы быть конкурентным, стоит позаботиться о постепенномсоздании своей системы работы с клиентами, экспериментировать с ней, если надо
- менять. Сегодня недостаточно добиться одной высоты и находиться там все
оставшееся время. Покой риэлтору только снится. Что касается новых способов
поиска клиентов, то информацию об этом я уже добавила в следующее, шестое по
счету, издание книги "Секреты риэлторского мастерства". Предполагаю,
что дополненное издание выйдет осенью этого года.

- В чем "кайф" профессии?

- Кайф профессии в уникальной возможности показыватьрезультаты, ставить цели, в том числе и финансовые, и достигать их, в познании
людей, которых встречаешь, в радости от победы, потому что я считаю каждую
завершенную сделку по купле-продаже недвижимости победой, в глубочайшем
удовлетворении от риэлторского пути: от знакомства с клиентом до решения его
квартирного вопроса. А участие в чужом коммерческом проекте? Это великолепно!

- Сейчас вы живете в Италии. Чем итальянские риэлторыотличаются от московских?

- Главное отличие - итальянского агента по недвижимостинельзя назвать риэлтором. Италия не входит в число стран, которые могли бы
пользоваться торговой маркой Национальной ассоциации риэлторов США. Агент по
недвижимости в Италии не такой быстрый, как московский. Он уделяет много
внимания своему житейскому распорядку: обед вовремя, отсутствие показов после
21 часа, кстати, телефонных звонков тоже. Агент в Италии практически не
работает от покупателя. В большинстве случаев итальянский агент по недвижимости
- владелец собственного агентства. Агент в Италии обязательно учится и имеет
патент.

Так не бывает: 6 самых распространенных заблуждений о недвижимости
2017-06-30
Заблуждение 1: прописка = собственность
Владельцы квартир нередко считают, что прописанные в квартире другие жильцы (не
собственники) имеют право на долю в недвижимости. А некоторые
собственники даже  боятся, что при продаже квартиры они должны будут
обеспечить прописанных жильем.
Как это ни удивительно,но данный вопрос люди действительно задают довольно часто, причем подобное
заблуждение продолжает существовать даже через 25 лет после распада
Советского Союза, где, по сути, отсутствовал институт частной
собственности, а все прописанные в квартире граждане имели
практически равные права, рассуждает юрисконсульт офиса
"Севастопольское" департамента вторичного рынка
"Инком-Недвижимость" Максим Копейкин. Право собственности недвижимым имуществом включает в себя три права: владения,
распоряжения и пользования им, напоминает ведущий менеджер департамента
вторичного жилья агентства недвижимости  "Азбука Жилья"
Александр Лунин. Прописка или регистрация — это не что иное,
как право пользования жилым объектом, указывает он. У собственника оно
возникает с момента приобретения права собственности на объект,
у иных лиц — с момента регистрации по месту жительства
(постоянная регистрация), месту пребывания (временная регистрация)."Сейчас лицо,зарегистрированное в квартире и не являющееся ее собственником, обладает
исключительно правом пользования этой квартирой. Более того, чтобы это право
не потерять, нужно еще соблюдать ряд требований и соответствовать
определенным критериям", — обращает внимание Копейкин. 
При этом эксперт "Инком-Недвижимости" отмечает важные нюансы: например,
в ст.31 Жилищного кодекса РФ сказано, что в случае прекращения
семейных отношений с собственником квартиры за гражданином
не сохраняется право пользования жилым помещением. Но если у данного
пользователя нет никакого другого жилья, то с учетом его имущественного
положения за ним по решению суда на определенный срок может быть
сохранено право пользования жилым помещением. При этом суд вправе обязать
собственника квартиры обеспечить иным жильем бывшего супруга и других
членов семьи при наличии у собственника алиментных обязательств перед
ними, подчеркивает эксперт. Однако и в этой ситуации могут быть исключения. "Так, до истечения
срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, права жильцов
на квартиру прекращаются одновременно с прекращением права
собственника (например, если он продал свою квартиру) или в том случае,
когда меняются условия, согласно которым за гражданином было сохранено
право пользования (у него появляется другое жилье или улучшается
материальное положение)", — объясняет Копейкин. Таким образом, при отчуждении квартиры собственник не должен обеспечивать
жильем никого из пользователей. Но на практике могут возникнуть
проблемы с продажей квартиры, если, например, в ней зарегистрированы
несовершеннолетние дети собственника, предупреждает эксперт. Покупателя
насторожит данное обстоятельство, да и в паспортном столе участников
сделки может ожидать "допрос  с пристрастием".
Заблуждение 2: за наследство нужно платить налог Досихпор при вступлении в наследство наследники опасаются, что им придется
платить налог. А некоторые, не разобравшись, даже идут на какие-то
хитрые манипуляции с имуществом, чтобы уйти от налога.
 У этого заблуждения есть вполне конкретный источник. Дело в том, что до 2006
года такой налог существовал. "Однако с 2006 года и по сей день
действует норма права, согласно которой доход физических лиц, полученный
по факту наследования, налогом не облагается. Таким образом,
фактически с 2006 году налог на вступление в наследство
после смерти был упразднен на законодательном
уровне", — поясняет руководитель практики юридической группы
"МИП" Светлана Модестова-Хорст.Однако собеседница агентства напоминает, что за имущество, полученное по наследству,
в обязательном порядке уплачивается государственная пошлина.
Одновременно с ней придется оплатить работу нотариуса, так как все
наследственные дела ведутся лишь через нотариальные конторы. Ни то
ни другое налогом не является.
Государственная пошлина представляет собой денежную выплату физического или юридического лица
в пользу государства для разрешения того или иного юридического
вопроса, уточняет Модестова-Хорст. А нотариус  не начнет работу по факту обращения, пока сумма госпошлины не будет оплачена, так
как на него ложится обязанность выступить в роли налогового агента. Размер ставки для расчета пошлины одинаков на всей территории РФ, тогда
как услуги нотариуса разнятся от региона к региону. Сумма
госпошлины зависит от стоимости наследуемого имущества. 
Заблуждение 3: дарение можно повернуть вспять Удивительно,но часто собственники, отписавшие квартиру по договору дарения,
уверены, что могут в любой момент переписать или же отменить договор
и вернуть недвижимость себе. 
После оформления дарения даритель уже не является собственником,
а соответственно, распоряжаться квартирой права не имеет (ст. 209 ГК
РФ), говорит адвокат Олег Сухов. Однако существуют случаи, когда после заключения соответствующего договора даритель
меняет свое мнение и сожалеет о совершенном им поступке. Законодатели
предусмотрели возможность отмены дарения либо признания договора дарения
недействительным, обращает внимание юрисконсульт офиса "Щелковское"
департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Мария Шмер. Так,например, в соответствующем договоре может быть предусмотрена возможность
отмены дарения в том случае, если даритель переживет одаряемого. Впрочем, такая
отмена не происходит автоматически, для этого необходимо
волеизъявление наследников дарителя, подчеркивает эксперт.Дарителюв любом случае придется предъявить в суде основания, согласно которым
квартира должна быть возвращена ему. Решение суда будет зависеть
от предоставленных сторонами дела доказательств.Заблуждение4: отказавшегося от приватизации можно легко выписатьЛюбопытно,что собственники приватизированных квартир с удивлением обнаруживают,что жильцы, отказавшиеся в свое время от приватизациии прописанные в квартире, могут пользоваться ею бессрочно.  Внастоящее время ситуация обстоит следующим образом: лица, которые
на момент приватизации обладали равными правами пользования квартирой
или комнатой с человеком, ее приватизировавшим (сюда входят
и жильцы, отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица,
и жильцы, которые ранее уже использовали свое право на участие
в приватизации другого объекта), сохраняют свое право пользования этой
недвижимостью бессрочно, даже в случае ее продажи, фактически —
до добровольного снятия с регистрационного учета, объясняет Копейкин.
Выписать таких граждан из жилого помещения практически невозможно даже
по решению суда.  Да, если прописанныйотказался от приватизации, его нельзя выселить и выписать, за ним
сохраняется право пожизненно проживать в квартире за исключением
случаев, когда такие категории лиц выезжают на постоянной основе проживать
в другое место, и данные обстоятельства находят свое подтверждение
в суде, добавляет Сухов.
Заблуждение5: раз оформлено на мужа, то жене не принадлежитНередкопутаются в вопросах оформления и владения недвижимостью супруги,
которые полагают, что при покупке недвижимости в браке, оформленной
на конкретного супруга, второй теряет на нее права. 
Припокупке недвижимости в браке, если иное не предусмотрено договором
между супругами, она является общей собственностью супругов
без определения долей.То есть на все приобретенное в браке недвижимое имущество распространяется режим
совместной собственности, даже если титульным собственником обозначен один
из супругов. Правда при разводе, квартиру, где титульным
собственником является один из супругов, придется делить поровну
в судебном порядке, предупреждает Модестова-Хорст.
Впрочем,не всегда имущество, приобретенное в браке, является совместной
собственностью супругов. В частности, как указывает Шмер из
"Инком-Недвижимости", имущество, приобретенное в период брака,
но на деньги, вырученные от продажи актива, принадлежавшего одному
из супругов до брака, не может считаться совместной супружеской
собственностью, так как является личным имуществом этого супруга. Кроме
того, денежные средства на покупку квартиры могут быть получены одним
из супругов по договору дарения (например, от родителей),
и в этом случае такое имущество также не подчиняется режиму
совместной собственности."Однаков связи с тем, что семейное законодательство РФ предполагает режим
совместной собственности для всего имущества, приобретенного в период
брака, доказывать факт приобретения имущества за счет личных денежных
средств одного из супругов придется в судебном порядке", —
предупреждает собеседница агентства.Заблуждение6: при сносе дома раздаем жилье всем желающим Распространеннымявляется заблуждение жильцов неприватизированных квартир в ветхих домах,
что при сносе дома и переселении им должны улучшить жилищные условия,
выдав по отдельной квартире каждой семье, которая там проживает. 
Расселение жилого помещения в связи со сносом, не является улучшением
жилищных условий лиц, проживающих в ветхом жилом фонде, утверждает
Модестова-Хорст. Согласно действующему жилищному законодательству, по ее словам, им обязаны представить взамен
сносимого иное благоустроенное жилье, по площади и количеству комнат
равное расселяемому. При этом количество семей, ведущих отдельное хозяйство
в расселяемой квартире, не имеет правового значения. Однако право
продолжать состоять в очереди на улучшение жилищных условий
за такими лицами сохраняется, подчеркивает собеседница агентства.
В целом же ведущая роль по вопросу переселения из ветхого жилья отводится муниципалитетам. "Они могут предоставить как две
площади, так и одну. Все зависит от конкретного случая. Например,
бывает, когда за комнату без доплаты дают однокомнатную квартиру, и,
наоборот, случается, что просят доплатить за лишние квадратные метры.
Данные нюансы необходимо заранее проговорить с сотрудником департамента
или муниципалитета, который ведет случай. Каждая ситуация может интерпретироваться
по-разному и точного ответа или прогноза никто дать
не может", — объясняет Лунин из "Азбуки Жилья".

Источник: РИА Недвижимость
Новые стандарты для ЖКХ
2017-06-22
Эксперт рассказывает об основных причинах неэффективности управляющих компаний в сфере ЖКХ, отсутствии возможности у населения платить за качественные услуги, упадке сферы в целом, а также о путях решения проблемы.

Минстрой РФ предложил сформировать перечень стандартов сервиса для управляющих компаний в сфере ЖКХ. Чиновники хотят установить настолько подробный список требований, что в нем предполагается прописать даже параметры униформы для коммунальщиков. Между тем, некоторое время назад чиновники уже установили ГОСТы для этой отрасли.

СергейКреков, глава попечительского совета
Ассоциации компаний, обслуживающих
недвижимость.


Зачемэто делается? Неужели стандарты сервиса
сейчас настолько плохи?


—Суть в качестве оказываемых услуг и
добросовестности того, кто их предоставляет.
Это один из ключевых элементов системы,
которая должна поменять общий расклад
сил, — сломать устойчивый тренд, который
давно имеет место в сфере ЖКХ. Сейчас
ведь мы понимаем, кто присутствует на
рынке, как называется и где находится
— раньше не было даже этого.

В странеполтора года действует лицензирование,
работает 18 тысяч юридических лиц, из
них 6 тысяч — это те юрлица, которые есть
на бумаге, но при этом не управляют жилым
фондом. На сегодняшний момент отозвано
только две лицензии. При этом отзыва
лицензии можно добиться всего лишь
судебным порядком. Летом <профессиональным
сообществом> обсуждался механизм отмены
судебного порядка отзыва лицензий у
недобросовестных управляющих организаций,
при этом было озвучено мнение, что саму
же процедуру отзыва предлагается отдать
муниципальным и региональным властям.
И было общее понимание возможного
административного зарегулирования
отрасли, но из-за отсутствия приемлемого
решения проблемы все остановилось. И
теперь предлагается новая версия того
же подхода — вот эти стандарты сервиса.
Я думаю, что новая инициатива будет
вести к тому же решению — создать более
простой механизм отзыва лицензии у
недобросовестных управляющих компаний.

Можетепривести вопиющие примеры недобросовестности
управляющих компаний?


—Их очень много. Приведу наиболее
актуальный: в Красноярске (если интересно,
желающие могут обратиться к СМИ)
управляющая компания какое-то время
собирала с жильцов деньги, а потом
исчезло руководство и организация
объявила себя банкротом. И этот случай
не единичный. Эта инициатива — попытка
изменить ситуацию на рынке за счет
регулирующих механизмов, а также
упростить процедуру отзыва лицензий у
управленцев. Кроме того, у органов
контроля появятся инструменты и
определенный инструментарий, чтобы
наглядно доказывать нарушения.

Основныепричины неэффективности управляющих
компаний


Пословам министра ЖКХ, в этот перечень
может войти минимальное количество
работ, срок их выполнения, а также время
реагирования на обращения потребителя
— какой смысл внесения именно этих
изменений?
— Естьнесколько причин, по которым услуги по
управлению многоквартирными домами
(МКД) оказываются ненадлежащим образом.
Я бы хотел остановиться на ключевых.
Одна из них — это, безусловно,
недобросовестность управляющих компаний,
которые априори не ставят перед собой
задачу оказывать сервисные услуги на
должном уровне, что и вызывает нарекания
собственников МКД. Вторая объективная
причина, которая влияет на деятельность
добросовестных управляющих компаний,
— экономическая. Я говорю о тарифах, по
которым работают управляющие компании
(особенно в Москве, где они почти не
индексировались на протяжении более
пяти лет, а последние два года индексируются
всего лишь на 4%), фактически нет
экономических возможностей для
качественного оказания услуг. Поэтому
введение стандартов и требований к
качеству выполняемых работ может
столкнуться с определенными
трудностями.

Лишьнебольшая часть населения готова платить
за качественные услуги ЖКХ


Окаких трудностях идет речь?

—Стандарты и требования мы пропишем,
дадим характеристики, по которым сможем
измерять эти все параметры и, возможно
даже, внесем их в механизм отзыва
лицензии, но вопрос стоит в другом. Новые
ГОСТы могут привести нас к следующей
парадигме: добросовестной управляющей
компании, оказывающей услуги собственникам,
для выполнения всех работ, прописанных
в ГОСТе, нужно, чтобы за него кто-то
заплатил. В сфере обслуживания жилой
недвижимости может сложиться аналогичная
ситуация. Вопрос не в том, можно или
нельзя написать стандарты, вопрос в
другом — готов ли потребитель сегодня
за них заплатить?

Лучшийвыход из сложившейся ситуации — выбирать
управленцев на конкурсной основе



Получается,все принятые ГОСТы не соблюдаются?

—Да не только ГОСТы, вообще ничего не
работает! Не работают базовые принципы.
Людям вообще нелегко договариваться:
муж с женой часто ссорятся, а тут целый
дом. Все предложенные Минстроем модели
уже не решают вопрос. Нужно не с качеством
разбираться, а работать над моделями,
которые меняют подходы к управлению.
На мой взгляд, главная проблема —
отсутствие единого заказчика, и с того
момента, когда жители пытаются договориться
между собой, начинается настоящая
вакханалия. Если начнет работать единый
заказчик, он разработает техническое
задание и определит его стоимость на
основе публичного конкурса для конкретного
дома, с учетом пожеланий жильцов. Для
решения проблемы есть два способа:
первый, где все полномочия передаются
государству, второй — коллективное
доверительное управление. На мой взгляд,
лучше второй: доверить все СРО
(саморегулируемым организациям), которые
будут работать от жильцов по доверенностям,
представлять их интересы.
Источник: http://realty.dmir.ru